Professioneller Immobilienreport
Scheffler Valuation
Strukturierte Wertindikation mit Datenbasis, Methodenlogik, Risiken und Handlungsempfehlungen.
Beispielreport
Stand Juli 2026indikative Mitte
marktüblicher Korridor
vorsichtige Bankensicht
82 von 100 Punkten
1. Deckblatt mit Executive Summary
Belastbarkeit: 82 von 100
Adresse, Flächen und Modernisierungen sind plausibel. Ein aktueller Grundbuchauszug und eine fachliche Dachprüfung würden die Einordnung weiter stärken.
Das modernisierte Einfamilienhaus liegt aufgrund seiner ruhigen Wohnlage, der guten Energieklasse und der erneuerten Haustechnik im mittleren bis oberen Bereich des lokalen Marktsegments. Der indikative Marktwert beträgt 438.000 €. Wertmindernd wirken das ältere Dach und nicht abschließend dokumentierte Feuchtigkeitsspuren im Keller. Vor Verkauf oder Finanzierung sollten diese Punkte fachlich geklärt und mit Belegen dokumentiert werden.
2. Datenbasis & Annahmen
Die Auswertung nutzt die eingegebenen Objektdaten, die geprüfte Adresse und plausibilisierte Marktannahmen. Nicht vorliegende Unterlagen werden als Unsicherheit ausgewiesen.
| Objektart | Einfamilienhaus |
| Adresse | Musterstraße 12, 50667 Köln |
| Wohn- / Grundstücksfläche | 142 m² / 520 m² |
| Baujahr | 1988 |
| Zustand | Gut, punktueller Instandhaltungsbedarf |
| Modernisierung | Fenster 2018, Wärmepumpe 2022, Bad 2016 |
| Energieeffizienzklasse | B |
| Datenqualität | Gut – 8 von 10 Kernangaben belegt |
3. Erklärung der Wertspanne
Indikativer Marktwert
438.000 €Der untere Rand berücksichtigt Dach- und Kellerrisiken. Der obere Rand setzt vollständige Unterlagen, eine unauffällige technische Prüfung und eine marktgerechte Präsentation voraus.
Marktwert im Korridor
4. Methodenlogik
Der Vergleichswert wird über Lage, Alter, Zustand, Modernisierung und Energiequalität angepasst und anschließend mit Bodenwert und Plausibilitätswert kontrolliert.
| Bewertungsverfahren | Vergleichswertorientierte Sachwertindikation |
| Ausgangsbenchmark | 3.060 €/m² Wohnfläche |
| Bodenwertkomponente | 171.600 € |
| Marktanpassung | Aus Angebot, Lage und Objektqualität abgeleitet |
5. Lageanalyse
Die Mikrolage ist ruhig und familienorientiert. Nahversorgung, ÖPNV und Schulen sind gut erreichbar; die innerstädtische Nachfrage stabilisiert die Marktgängigkeit.
| Adressprüfung | Geokodiert und plausibilisiert |
| Lagequalität | Gut |
| Bodenrichtwert | 330 €/m² |
| Bodenwert | 171.600 € |
| Nachfragesignal | Stabil bis leicht positiv |
6. Vergleichswert- und Marktbenchmark
Treiber der Einschätzung
| Objektbezogener m²-Wert | 3.085 €/m² |
| Lokaler Vergleichskorridor | 2.850–3.250 €/m² |
| Plausibilitätswert | 441.000 € |
7. Modernisierungs- und Energieanalyse
Bereits umgesetzte Maßnahmen stützen den Wert. Die nächsten Investitionen sollten zuerst Risiken reduzieren und dann Komfort oder Energieeffizienz erhöhen.
| Modernisierungsscore | 84 von 100 |
| Fenster | 3-fach verglast, guter Zustand |
| Heizung | Wärmepumpe, Baujahr 2022 |
| Dach | Älter als 25 Jahre, Prüfung empfohlen |
| Wertpotenzial | Dachprüfung und Dämmnachweis können Vermarktbarkeit verbessern |
Priorisierte Maßnahmen
- Dachzustand dokumentieren: Fachprüfung und belastbarer Kostenvoranschlag vor Verkauf oder Finanzierung.
- Kellerfeuchte klären: Ursache prüfen lassen, damit kein pauschaler Risikoabschlag entsteht.
- Energieunterlagen bündeln: Wärmepumpenrechnung, hydraulischer Abgleich und Verbrauchsdaten geordnet bereitstellen.
8. Risikocheck
Der Risikocheck trennt belegte Mängel von offenen Prüfpunkten. Das verhindert, dass Unsicherheiten wie sichere Schäden behandelt werden.
2 offene Prüfpunkte
- Keller: Ältere Feuchtigkeitsspur ohne aktuelle Ursachenklärung.
- Dach: Restnutzungsdauer und Dämmstandard nicht fachlich dokumentiert.
- Baurecht: Genehmigung des Terrassenanbaus liegt vor.
Empfehlung: Vor Preisfestlegung technische Kurzprüfung und Dokumentennachforderung durchführen.
9. Finanzierungs- und Bankensicht
Die Bankensicht ist bewusst vorsichtiger als der Marktwert und dient als Orientierung für Beleihung, Eigenkapital und monatliche Belastung.
| Indikativer Finanzierungswert | 365.000 € |
| Geplanter Darlehensbetrag | 320.000 € |
| Beleihungsauslauf | 87,7% |
| Eigenkapital inklusive Nebenkosten | 145.000 € |
| Monatliche Rate | 1.733 € bei 3,5% Zins und 3,0% Tilgung |
| Einordnung | Finanzierbar, Eigenkapitalpuffer sinnvoll |
10. Handlungsempfehlungen für Käufer/Verkäufer/Investor
Dach- und Kellerprüfung reduzieren Unsicherheit und schützen den angestrebten Angebotspreis.
Offene Kosten nicht pauschal schätzen, sondern über Angebote und Vertragsregelungen absichern.
Zusätzliches Eigenkapital kann Kondition und Risikopuffer verbessern.
Wichtiger Hinweis
Diese Auswertung stellt eine indikative Marktwerteinschätzung dar. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und keine Prüfung durch einen qualifizierten Sachverständigen.